Ремонт комунальної квартири: права та обов’язки орендаря, дозволи та компенсація витрат

Муніципалітет надає комунальні (муніципальні) квартири тим, хто не має можливості придбати або орендувати власне житло. Найчастіше стан цих квартир є вельми плачевним і, звичайно ж, більшість їхніх мешканців замислюються над тим, щоб зробити в них ремонт. Які перешкоди можуть виникнути на шляху до реалізації цього бажання і як їх можна подолати, спробуємо розібратися в цій статті. Також ви дізнаєтеся, хто повинен оплачувати ремонт у комунальній квартирі, що оплачує орендодавець, а що — орендар, і які дозволи чи погодження необхідно отримати, щоб законно відремонтувати комунальну власність. На всі ці питання вам дадуть відповідь експерти компанії Euromed-Bud.

Чи можна повернути вкладені в квартиру гроші?

Найголовніше питання, яке виникає у мешканців муніципальної житлоплощі, — а чи зможуть вони повернути собі кошти, витрачені на ремонт комунальної квартири? Ситуації можуть бути різними: мешканці можуть з’їхати у власні апартаменти або квартира може бути вилучена у них з якихось причин. Як отримати компенсацію за зроблений у ній ремонт і чи можливо це в принципі?

При отриманні комунального житла обов’язково підписується договір оренди. Юристи стверджують, що отримати компенсацію за зроблений у комунальній квартирі ремонт можна лише в тому випадку, якщо в цьому договорі є пункт про відшкодування понесених на ремонт витрат, і він розривається за бажанням орендодавця.

На практиці це виглядає наступним чином. Орендодавець, тобто гміна (комуна), наприклад, хоче знести будинок із комунальними квартирами і сповіщає про це квартиронаймачів. Якщо квартиронаймач за свій рахунок покращив стан квартири — замінив вікна, дверні коробки, утеплив кімнати тощо, то він викликає оцінювача. Оцінювач фіксує всі пророблені види робіт, і якщо їхня вартість збільшила цінність комунальної власності, то гміна має повернути орендарю різницю.

Куди повідомити про ремонт комунальної квартири?

Комунальна квартира є власністю муніципалітету, тому про будь-які перепланування та покращення в приміщенні потрібно повідомляти адміністрацію міста. Кожна міська рада має власні нормативні акти, в яких вказані правила проведення ремонту в таких помешканнях.

Орендар квартири повинен обов’язково в письмовій формі повідомити міську раду про своє рішення провести в приміщенні ремонт. Також він має надати належну документацію, в якій будуть перераховані всі види запланованих робіт. Відповідь від муніципалітету потрібно чекати близько 30 днів.

Важливо розуміти, що дозволу міськради недостатньо в тому випадку, якщо в ході ремонту буде порушено загальну структуру будівлі. У цьому разі необхідне офіційне повідомлення або дозвіл на будівництво. Таким чином, якщо орендар захоче прорізати додаткове вікно в несучій стіні, це вважається реконструкцією, яка відповідно до п. 7а статті 3 Закону про будівництво призводить до зміни функціональних або технічних параметрів існуючої споруди. Це означає, що він повинен повідомити про заплановану роботу старосту повіту, на території якого знаходиться житло, або іншу компетентну особу з правами повіту. Починати ремонтні роботи можна тільки після того, як буде отримано дозвіл на будівництво.

Чи потрібна згода гміни для проведення ремонту муніципальної квартири?

Якщо вами орендується комунальна квартира під ремонт, перш ніж його починати, необхідно ознайомитися з регламентом муніципалітету, який стосується ремонтних робіт у подібних приміщеннях. У більшості випадків свою згоду на проведення ремонту повинна дати гміна — власник житлоплощі. Щоб отримати згоду, потрібно подати письмовий запит до міської ради. До запиту слід додати всі необхідні документи з детальним описом запланованих робіт у тому випадку, якщо змінюватимуться параметри несучих конструкцій. Відповідь на запит має прийти максимум за місяць.

Ремонт квартири та дозвіл на будівництво

Закон про будівництво передбачає, що для проведення певних ремонтних робіт потрібно отримати дозвіл на будівництво. Наприклад, коли ремонт передбачає вирізання нового вікна в несучій стіні, необхідно до місцевого органу будівельного нагляду принести документи, підготовлені ліцензованим проєктантом, в яких детально описані всі заплановані зміни. Потрібно бути готовим до того, що компетентний орган може вимагати й інші документи, передбачені законом про будівництво. Починати ремонт можна тільки тоді, коли буде отримано остаточний дозвіл на проведення робіт і про це буде сповіщено домоуправління.

Обов’язки наймодавця (орендодавця) житлового приміщення

Детальний список ремонтних робіт, які повинен виконувати власник комунальної квартири, представлений у ст. 6а Закону про захист прав орендарів. Згідно з ним за рахунок муніципалітету повинні ремонтуватися всі установки та системи, що забезпечують будівлю електрикою, водою, газом та теплом. Крім того, якщо після попереднього орендаря в комунальній квартирі виявилися зношеними елементи перерахованих вище систем, то і їх повинна відремонтувати або замінити гміна за свій рахунок. Відповідно до законодавства, на муніципалітет як на орендодавця покладаються такі обов’язки:

1. Утримувати в чистоті та належному порядку саму будівлю, що перебуває в комунальній власності, обладнання, яким користуються всі мешканці, та прилеглу до будинку територію.
2. Ремонтувати споруду, обладнання та приміщення загального користування. Орендодавець повинен усі несправності та пошкодження усувати й відновлювати будинок до його початкового стану незалежно від причин, з яких це сталося. Якщо пошкодження відбулися з вини орендаря, то він зобов’язується відшкодувати гміні понесені збитки.
3. Ремонтувати внутрішні системи водо- та газопроводу, ремонтувати й проводити заміну внутрішньої каналізації, центрального опалення, електричної проводки та колективної антени.
4. Замінювати опалювальні печі, вікна, двері, підлогу, підлогові покриття та штукатурку.

Усі ці роботи оплачуються і проводяться муніципалітетом. Орендар може провести їх самостійно з відшкодуванням усіх понесених витрат, але про це потрібно попередньо домовитися з адміністрацією. Суму компенсації муніципалітет визначає до початку ремонту. Після його завершення міськрада збирає комісію, яка й приймає виконані роботи.

Ремонт та технічне обслуговування за рахунок орендаря квартири

Не тільки муніципалітет, а й сам орендар повинен робити ремонт у помешканні. До його обов’язків входить підтримання в належному технічному та гігієнічно-санітарному стані всіх житлових кімнат і господарських приміщень, якими він користується. Орендар повинен не допускати навмисних пошкоджень приміщень загального користування — ліфтів, сходових кліток, коридорів та прилеглої території. За рахунок орендаря проводиться ремонт і технічне обслуговування таких елементів:

• підлога та підлогове покриття з різних матеріалів;
• віконні та дверні блоки;
• вбудовані меблі;
• кухонні плити, водонагрівачі, ванни, душові кабіни, унітази, раковини, сифони, крани;
• електропроводка, за винятком заміни магістральних дротів та ремонту колективної антени;
• центральне опалення (ремонт і заміна внутрішніх елементів);
• каналізаційні труби до центральних стояків. Негайне усунення засмічень також є обов’язком орендаря.

Орендар також за свій рахунок повинен фарбувати стіни в квартирі, ремонтувати пошкоджені оштукатурені ділянки, клеїти шпалери, фарбувати двері, вікна, вбудовані меблі та будь-яке інше обладнання на орендованій житлоплощі.

Вимога ремонту в суді

Відповідно до законодавства, орендар має право вимагати від гміни відшкодувати йому витрати на виконаний у комунальній власності ремонт. Щоб отримати компенсацію, він повинен написати запит до муніципалітету, в якому детально перерахувати й описати всі виконані за його рахунок роботи. Якщо відповіді на письмовий запит не надійде або власник квартири відмовиться відшкодовувати витрати, орендар може подати позов до суду.

Суд оцінює кожну конкретну ситуацію окремо і вирішує, чи були проведені ремонтні роботи необхідними. Саме суд ставить остаточну крапку в питанні про те, з кого стягувати вартість проведених робіт. Якщо суд задовольнить позов орендаря, то муніципалітет змушений буде відшкодувати йому витрати, вказані в судовому рішенні.

Які документи ви повинні надати відповідно до правил?

Дрібний ремонт комунальної квартири можна проводити самостійно і не повідомляти про це компетентні органи. Зазвичай, відповідно до регламенту керуючої компанії, поточний ремонт не вимагає отримання додаткових погоджень та дозволів. Як правило, до поточного ремонту належать лише ті дії, які дозволяють не допустити погіршення технічного стану об’єкта та допомагають йому продовжувати безпечне використання за призначенням. До робіт, що не потребують дозволу, можна віднести модернізацію ванної кімнати, кухні, фарбування стін, заміну плитки, встановлення кондиціонера, сигналізації або інтернету. Всі роботи, пов’язані з реконструкцією, при яких змінюються функціональні та технічні характеристики об’єкта, вимагають отримання схвалення з боку органів будівельного нагляду.

Якщо проводитимуться ремонтні роботи, що вимагають повідомлення про них повітового старости або міської управи з правами повіту, починати їх можна не раніше ніж через 30 днів після подачі відповідної заяви. Саме стільки часу потрібно компетентним органам, щоб висловити заперечення або вимагати від орендаря внести зміни до списку передбачуваних робіт чи усунути недоліки в документації.

Якщо ж ремонт вимагає отримання дозволу на будівництво, тому ж повітовому старості потрібно надати 4 примірники будівельного проєкту, всі висновки, домовленості та дозволи по ньому, а також заяву про право розпоряджатися комунальною власністю для будівельних цілей. Рішення за цією заявою приймається не менше 2 місяців, а починати ремонт можна не раніше ніж через 2 тижні після отримання всіх дозволів, але не пізніше ніж через 3 роки після цього.

Таким образом, для проведення поточного ремонту не потрібно жодних повідомлень або дозволів на будівництво. Для проведення стандартного ремонту потрібна реєстрація або повідомлення власника комунальної власності про початок робіт. А в разі реконструкції необхідно отримати дозвіл на будівництво. Якщо ж орендар не впевнений у тому, що саме він робитиме в підсумку — ремонт чи реконструкцію, для більшої впевненості у власних діях краще подати заяву до муніципалітету з детальним описом передбачуваних робіт. Якщо заперечень не надійде, то за місяць можна починати роботи. Якщо ж для описаного в заяві обсягу потрібен дозвіл на будівництво, муніципалітет повідомить про це орендаря, і він зможе ще до початку ремонту виконати цю умову.

Не варто нехтувати цими правилами, оскільки будь-який неузгоджений ремонт квартири може кваліфікуватися як самовільне будівництво. Це може призвести до накладення величезних штрафів з боку органів будівельного нагляду. Крім цього, необхідно буде відновити житлоплощу до її колишнього стану.

Який ремонт покладено на власника, а який на орендаря?

Перелік усіх прав та обов’язків, які покладаються як на орендаря, так і на власника комунальної квартири, міститься в Законі о захисті прав мешканців, у регламенті гміни та в деяких положеннях Цивільного кодексу. Відповідно до законодавства, багато видів ремонтних робіт зобов’язана проводити гміна за свій рахунок або відшкодовувати витрати орендаря на їх проведення після подачі ним відповідної заявки. Подібна взаємодія власника комунальної власності та орендаря можлива тільки за попереднім погодженням з адміністрацією, яка й визначає суму компенсації ще до початку ремонтних робіт.

Орендар зобов’язаний брати на себе витрати з поточного обслуговування та ремонту всіх систем у квартирі. У той же час ремонт із заміною певних елементів виконує власник приміщення, тобто муніципалітет. Орендодавець також повинен забезпечувати роботу всіх установок, які подають у будинок воду, газ, тепло та електрику. А орендар має підтримувати приміщення в належному технічному стані та відшкодовувати будь-які збитки, заподіяні майну гміни з його вини. Саме орендар повинен за свій рахунок ремонтувати підлогу, підлогові покриття, вікна, двері, вбудовані меблі, сантехніку, електроприлади, займатися фарбуванням стін, дверей, вікон, поклейкою шпалер та іншими оздоблювальними роботами. Щоб уберегти себе від конфліктів із власником комунальної квартири, орендарю краще всього незалежно від запланованих ремонтних робіт письмово повідомити про їх проведення муніципалітет.

Висновок

Якщо вам дісталася комунальна квартира під ремонт, не поспішайте зносити стіни, міняти проводку та переклеювати шпалери. Перш ніж приступити до покращення ваших житлових умов, ознайомтеся з регламентом гміни щодо проведення ремонтних робіт, складіть детальний список робіт, які ви хотіли б провести у квартирі, і переконайтеся в тому, що ви можете проводити їх на законних підставах без додаткового погодження та отримання дозволу на будівництво.

Якщо все ж виявиться, що вам потрібне додаткове схвалення, не ігноруйте цю норму закону, а дотримуйтесь її. Повідомте о початку ремонту компетентні органи або отримайте дозвіл на будівництво. Це дозволить вам уникнути багатьох проблем у майбутньому, включаючи великі штрафи та необхідність усунути всі наслідки ремонту. Якщо ви виконуватимете ремонт відповідно до букви закону, то зможете насолоджуватися новою обстановкою в комунальній квартирі, не витрачаючи на це зайві гроші та нерви.