Remont mieszkania komunalnego

Gmina udostępnia mieszkania komunalne osobom, które nie są w stanie kupić lub wynająć własnego mieszkania. Często mieszkania te są w bardzo złym stanie i oczywiście większość lokatorów myśli o ich wyremontowaniu. W tym artykule przyjrzymy się, jakie przeszkody mogą pojawić się na drodze do realizacji tego pragnienia i jak można je pokonać. Dowiesz się również, kto powinien płacić za remonty w mieszkaniu komunalnym, co płaci wynajmujący, a co – najemca oraz jakie pozwolenia czy zgody należy uzyskać, aby legalnie wyremontować nieruchomość komunalną. Na wszystkie te pytania odpowiedzą eksperci z Euromed Bud.

Czy mogę odzyskać swoje pieniądze?

Najważniejszym pytaniem, jakie mają najemcy lokali komunalnych jest to, czy mogą odzyskać pieniądze za remont mieszkania komunalnego. Sytuacje mogą być różne: lokatorzy mogą przeprowadzić się do własnego mieszkania lub mieszkanie może zostać im z jakiegoś powodu odebrane. Jak mogę uzyskać odszkodowanie za remont i czy w zasadzie jest to możliwe?

Otrzymując mieszkanie komunalne, musisz podpisać umowę najmu. Prawnicy twierdzą, że zwrot kosztów napraw dokonanych we wspólnym mieszkaniu możesz otrzymać tylko wtedy, gdy w umowie znajduje się klauzula mówiąca o zwrocie kosztów napraw, a umowa może zostać rozwiązana na żądanie wynajmującego.

W praktyce wygląda to następująco. Wynajmujący, czyli gmina, chce np. wyburzyć budynek z mieszkaniami komunalnymi, powiadamia o tym lokatorów. Jeśli lokator na własny koszt ulepszył mieszkanie – wymienił okna, stolarkę drzwiową, ocieplił pomieszczenia itp. wzywa rzeczoznawcę. Rzeczoznawca zapisze wszystkie wykonane prace i jeśli ich koszt zwiększył wartość nieruchomości wspólnej, gmina musi zwrócić najemcy różnicę.

Gdzie zgłaszać naprawy mieszkania komunalnego?

Mieszkanie komunalne jest własnością gminy, dlatego wszelkie przeróbki i ulepszenia lokalu należy zgłaszać do urzędu miasta. Każda rada miasta ma swój regulamin określający zasady napraw w mieszkaniach komunalnych.

Najemca mieszkania musi pisemnie powiadomić urząd miasta o swojej decyzji dotyczącej remontu lokalu. Najemca musi też złożyć odpowiednią dokumentację, w której wyszczególnione są wszystkie planowane remonty. Na odpowiedź z gminy trzeba czekać około 30 dni.

Ważne jest, aby zrozumieć, że pozwolenie z Urzędu Miasta nie jest wystarczające, jeśli w trakcie remontu zostanie naruszona ogólna struktura budynku. W takim przypadku wymagane jest zgłoszenie lub pozwolenie na budowę. Jeśli więc najemca chce wyciąć dodatkowe okno w ścianie nośnej, może to być uznane za przebudowę, która zgodnie z art. 3 ust. 7a Prawa budowlanego powoduje zmianę parametrów funkcjonalnych lub technicznych istniejącego obiektu. Oznacza to, że o planowanych pracach musi poinformować starostę, na terenie którego znajduje się lokal mieszkalny, lub inną właściwą osobę na prawach powiatu. Prace remontowe można rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Czy potrzebuję zgody gminy, aby przeprowadzić remont mieszkania komunalnego?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie komunalne do remontu, to przed jego rozpoczęciem powinieneś zapoznać się z przepisami gminy dotyczącymi prac remontowych w takich lokalach. W większości przypadków zgodę na remont musi wyrazić gmina – właściciel mieszkania. Aby uzyskać zgodę, należy złożyć wniosek na piśmie do gminy. Do wniosku należy dołączyć wszystkie niezbędne dokumenty wraz ze szczegółowym opisem prac, które mają być wykonane w przypadku zmiany warunków konstrukcyjnych. Odpowiedź na wniosek powinna wpłynąć najpóźniej w ciągu miesiąca.

Remont mieszkania a pozwolenie na budowę

Prawo budowlane przewiduje, że w celu przeprowadzenia niektórych remontów należy uzyskać pozwolenie na budowę. Przykładowo, jeśli remont przewiduje wycięcie nowego okna w ścianie nośnej, trzeba będzie przynieść do lokalnego urzędu nadzoru budowlanego dokumenty przygotowane przez licencjonowanego projektanta, które szczegółowo opisują planowane zmiany. Należy być przygotowanym na to, że właściwy organ może wymagać innych dokumentów wymaganych przez prawo budowlane. Do remontu mieszkania można przystąpić dopiero po uzyskaniu ostatecznej zgody na remont i zgłoszeniu go do władz budowlanych.

Obowiązki wynajmującego mieszkanie

Szczegółowy wykaz napraw, które właściciel mieszkania jest zobowiązany wykonać w mieszkaniu komunalnym, określa art. 6a ustawy o ochronie lokatorów. Zgodnie z nim wszystkie instalacje i systemy dostarczające do budynku prąd, wodę, gaz i ogrzewanie muszą być naprawione na koszt gminy. Dodatkowo, jeśli poprzedni najemca zużył w mieszkaniu części wyżej wymienionych instalacji, gmina musi je naprawić lub wymienić na własny koszt. Jako wynajmujący, gmina ma następujące obowiązki ustawowe:

1. Utrzymywać w czystości i porządku budynek stanowiący własność komunalną, urządzenia używane przez wszystkich lokatorów oraz otoczenie.
2. Naprawiać budynek, jego wyposażenie i tereny wspólne. Wynajmujący ma obowiązek usunąć wszelkie usterki i uszkodzenia oraz przywrócić budynek do stanu pierwotnego, niezależnie od przyczyn ich powstania. Jeżeli szkoda powstała z winy najemcy, najemca zobowiązany jest do zrekompensowania gminie poniesionych strat.
3. Naprawa wewnętrznych instalacji wodociągowych i gazowych, naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji kanalizacyjnych, centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej i anten zbiorczych.
4. Wymienić kuchenki grzewcze, okna, drzwi, podłogi, wykładziny podłogowe i tynki.

Wszystkie te prace są opłacane i wykonywane przez gminę. Najemca może je wykonać we własnym zakresie za zwrotem wszystkich poniesionych kosztów, ale musi to wcześniej uzgodnić z gminą. Wysokość odszkodowania jest ustalana przez gminę przed rozpoczęciem remontu. Po zakończeniu remontu gmina zwołuje komisję, która dokonuje odbioru prac.

Naprawy i konserwacja na koszt najemcy

Za naprawy w mieszkaniu odpowiada nie tylko gmina, ale także sam najemca. Do obowiązków najemcy należy utrzymanie wszystkich użytkowanych przez niego pomieszczeń i budynków gospodarczych w dobrym stanie technicznym i higienicznym. Najemca nie może powodować umyślnych uszkodzeń części wspólnych – wind, klatek schodowych, korytarzy i terenu wokół budynku. Następujące elementy budynku wspólnego będą naprawiane i konserwowane na koszt najemcy:

• podłogi i wykładziny podłogowe z różnych materiałów;
• zespoły okienne i drzwiowe
• meble wbudowane
• kuchenki kuchenne, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, toalety, zlewy, syfony, krany
• instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów i naprawy anteny zbiorczej;
• centralnego ogrzewania (naprawa i wymiana);
• rury kanalizacyjne do pionów centralnych. Natychmiastowe usuwanie zatorów również należy do obowiązków najemcy.

Najemca musi również na własny koszt pomalować ściany w lokalu mieszkalnym, naprawić uszkodzone tynki, przykleić tapety, pomalować drzwi, okna, meble wbudowane i wszelkie inne sprzęty w wynajmowanym mieszkaniu.

Dochodzenie roszczeń z tytułu napraw w sądzie

Zgodnie z prawem, najemca ma prawo domagać się od gminy odszkodowania za naprawy dokonane w nieruchomości wspólnej. Aby otrzymać zwrot kosztów, musi złożyć w gminie wniosek, w którym wymienia i szczegółowo opisuje wszystkie naprawy, które zostały wykonane na jego koszt. W przypadku braku odpowiedzi na pisemny wniosek lub odmowy zwrotu kosztów przez właściciela mieszkania komunalnego, lokator może wystąpić na drogę sądową.

Sąd ocenia indywidualnie każdą sytuację i decyduje, czy naprawy były konieczne. To sąd decyduje, kto powinien zostać obciążony kosztami napraw. Jeśli sąd uwzględni roszczenie najemcy, gmina będzie musiała zwrócić mu koszty określone w wyroku sądu.

Jakie dokumenty trzeba złożyć zgodnie z przepisami?

Drobne naprawy w mieszkaniu komunalnym można wykonywać samodzielnie i bez powiadamiania właściwych organów. Zgodnie z regulaminem spółki zarządzającej drobne naprawy nie wymagają z reguły żadnych dodatkowych zgód czy zezwoleń. Z reguły do prac konserwacyjnych zalicza się tylko te działania, które zapobiegają pogorszeniu stanu technicznego nieruchomości i pomagają w dalszym bezpiecznym i celowym jej użytkowaniu. Do prac, które nie wymagają zezwolenia, należą m.in. ulepszenia w łazience lub kuchni, malowanie ścian, wymiana płytek, montaż klimatyzacji, systemu alarmowego czy internetu. Wszystkie prace związane z remontem nieruchomości gminnych, w których funkcjonalne i techniczne budynku wymagają zgody organów nadzoru budowlanego.

Jeśli mają być przeprowadzone remonty, które wymagają zgłoszenia do starosty lub rady miasta na prawach powiatu, nie można ich rozpocząć przed upływem 30 dni od złożenia odpowiedniego wniosku. Tyle czasu potrzeba, aby właściwe organy wniosły sprzeciw lub zobowiązały najemcę planującego remont do wprowadzenia zmian w wykazie proponowanych prac lub uzupełnienia braków w dokumentacji.

Jeśli remont wymaga pozwolenia na budowę, do tego samego starosty trzeba dostarczyć 4 egzemplarze projektu budowlanego, wszystkie wnioski, uzgodnienia i pozwolenia w nim zawarte oraz wniosek o prawo do dysponowania nieruchomością gminną na cele budowlane. Decyzja w sprawie takiego wniosku musi zapaść w ciągu co najmniej 2 miesięcy, a remont można rozpocząć nie wcześniej niż 2 tygodnie po uzyskaniu wszystkich pozwoleń, ale nie później niż po 3 latach.

Zatem do przeprowadzenia bieżących remontów nie jest wymagane zgłoszenie ani pozwolenie na budowę. W przypadku remontów wymagana jest rejestracja lub zgłoszenie właścicielowi nieruchomości gminnej o rozpoczęciu prac remontowych. A w przypadku remontów wymagane jest pozwolenie na budowę. Jeśli najemca nie jest pewny, czy w końcu będzie wykonywał naprawy lub remonty, to dla większej pewności własnych działań lepiej złożyć wniosek do gminy z wyszczególnieniem proponowanych prac. Jeśli nie ma sprzeciwu, remont można rozpocząć już za miesiąc. Jeśli jednak na opisany we wniosku zakres prac wymagane jest pozwolenie na budowę, gmina poinformuje o tym najemcę, a ten będzie mógł spełnić ten warunek przed rozpoczęciem remontu.

Nie należy ignorować tych przepisów, gdyż każdy niezatwierdzony remont może zostać zakwalifikowany jako samowola budowlana. Może to skutkować ogromnymi karami od władz budowlanych. Ponadto, nieruchomość będzie musiała zostać przywrócona do poprzedniego stanu.

Jakie naprawy ma wynajmujący i najemca?

Wykaz wszystkich praw i obowiązków, które dotyczą zarówno najemców, jak i wynajmujących w mieszkaniu komunalnym, zawarty jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, przepisach gminnych oraz niektórych przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z prawem wiele remontów gmina musi wykonać na własny koszt lub zwrócić najemcy koszty ich wykonania po złożeniu przez niego odpowiedniego wniosku. Taka współpraca między właścicielem nieruchomości wspólnej a lokatorem jest możliwa tylko po wcześniejszym uzgodnieniu z administracją, która określa wysokość odszkodowania jeszcze przed wykonaniem napraw.

Lokator jest zobowiązany do przejęcia kosztów bieżącej konserwacji i napraw wszystkich instalacji w mieszkaniu. Jednocześnie właściciel mieszkania, czyli gmina, jest odpowiedzialny za naprawy z wymianą niektórych elementów. Wynajmujący musi też zapewnić działanie wszystkich instalacji, które dostarczają do budynku wodę, gaz, ciepło i energię elektryczną. Zaś najemca musi utrzymywać lokal w dobrym stanie technicznym i wyrównywać wszelkie szkody powstałe w mieniu gminy z jego winy. Do obowiązków najemcy należy naprawa podłóg, posadzek, okien, drzwi, mebli wbudowanych, instalacji wodno-kanalizacyjnej, urządzeń elektrycznych, malowanie ścian, drzwi, okien, tapetowanie i inne prace wykończeniowe na własny koszt. Aby zabezpieczyć się przed konfliktami z wynajmującym, najlepiej, aby najemca powiadomił o tym gminę, niezależnie od planowanych napraw.

Wniosek

Jeśli masz do wyremontowania mieszkanie komunalne, nie spiesz się z burzeniem ścian, wymianą instalacji elektrycznej i ponownym tapetowaniem. Zanim przystąpisz do poprawy warunków życia, zapoznaj się z przepisami gminy dotyczącymi prac remontowych, zrób szczegółową listę prac, które chcesz wykonać w mieszkaniu i upewnij się, że możesz je wykonać zgodnie z prawem, bez konieczności uzyskiwania dodatkowych zgód i pozwolenia na budowę.

W przypadku, gdy okaże się, że potrzebujesz dodatkowej zgody, nie ignoruj tego przepisu prawnego, ale postępuj zgodnie z nim. Po rozpoczęciu remontu należy powiadomić władze lub uzyskać pozwolenie na budowę. Pozwoli Ci to uniknąć wielu problemów w przyszłości, w tym wygórowanych kar pieniężnych i konieczności radzenia sobie ze wszystkimi konsekwencjami remontu. Jeśli będziesz przestrzegać prawa, będziesz mógł cieszyć się swoim nowym mieszkaniem komunalnym bez konieczności wydawania dużej ilości pieniędzy i stresu.