Ремонт 100-річного будинку: технічний аналіз, юридичні дозволи та особливості відновлення

Старий будинок — це лотерея, проте й такі азартні ігри іноді приносять свої плоди. 100-річна нерухомість: яка вона, як із нею впоратися, скільки це коштує та чи потрібні для цього особливі документи? Розповідаємо в цій статті.

Розуміння того, який будинок має вийти у підсумку

Звичайно, перед початком будь-якого ремонту ви чітко повинні розуміти, що саме хочете бачити в результаті. Це стосується як квартири в щойно зданій новобудові, так і будинку, якому вже можна відзначати 100-річний ювілей. Часто площі такого простору дозволяють реалізувати дизайн у найсміливіших та вибагливих стилях. Однак не варто забувати про те, що саме ваш 100-річний будинок може перебувати у списку історичних будівель, і тоді місця для маневру може зовсім не залишитися. Перед тим як приступати до розробки проєкту з дизайнером, потрібно бути на 100% впевненим, що ваша будівля — це звичайний середньостатистичний об’єкт. І тільки після цього наш дизайнер із задоволенням допоможе вам визначитися з тим, який зовнішній вигляд та функціонал точно підійдуть вашому новому житлу.

Аналіз будинку на можливість реконструкції

Ремонт 100-річного будинку — це не найпростіше завдання, яке можна уявити. Звичайно, все залежатиме від його вихідного технічного стану. Можливо, весь цей час у нього були хороші господарі, які мали можливість вчасно робити косметичні та капітальні ремонти. Однак, якщо він перебуває в занедбаному стані, ситуація виглядає зовсім інакше. Щоб зрозуміти, як насправді йдуть справи з вашою будівлею, необхідно провести комплексний аналіз на можливість реконструкції. Таким чином ви зможете зрозуміти, чи варто вкладати гроші у відновлення, чи буде простіше та дешевше знести стару споруду, а на її місці звести новий будинок.

У першу чергу необхідно провести обстеження старого фундаменту та властивостей ґрунту в його основі. Якщо ви плануєте робити прибудови, міняти дах та займатися будь-якою іншою модернізацією, яка тягне за собою зміну навантаження на конструкцію (а ви, швидше за все, це плануєте), тоді необхідно обстежити і саму коробку будівлі. Зазвичай цим займаються профільні фахівці, і, звичайно ж, така експертиза коштує грошей. Тому ми радимо одразу дізнатися, в якому році заливався фундамент і які технології зведення використовувалися в той час. Це допоможе зрозуміти, чи варто витрачатися на експертизу, чи краще одразу відкинути ідею реконструкції.

Другим кроком необхідно перевірити комунікації всередині будинку. Чи підлягають вони заміні, в якому стані перебувають зараз, чи можливо встановити новий вид опалення, якщо вам не підходить наявний? Перед прийняттям рішення про реконструкцію потрібно обов’язково отримати відповіді на всі ці запитання, адже якщо ви плануєте жити з комфортом, то навряд чи вам сподобається витрачати шалені гроші на опалення та постійно підкидати дрова в стару піч.

І третє, найважливіше, в чому варто переконатися заздалегідь — це те, що ваш будинок не належить до пам’яток архітектури чи історичної спадщини. Зазвичай реконструкція, а тим паче знесення таких об’єктів або дуже ускладнені й сповнені формальностей, або взагалі неможливі за законом.

Отримання дозволу на ремонт історичного будинку

Якщо ваш будинок все ж таки входить до реєстру як історична будівля або пам’ятка архітектури, вимоги до його ремонту чи реконструкції будуть зовсім іншими, ніж до звичайної споруди. Перед початком будь-яких робіт ви повинні отримати офіційний дозвіл на виконання будівельних робіт у місцевого охоронця пам’яток, і тільки після цього ви можете приступити до подачі заяви для отримання дозволу на будівництво. Коротко цей процес виглядає так:

Крок 1. Перевірка місцевого плану просторового розвитку (Local Development Plan) або отримання умов забудови, якщо такого плану для вашої ділянки немає.

Крок 2. Подача заявки на отримання умов підключення майбутнього будинку до відповідних інженерних мереж: водопостачання, електрики, газу та каналізації.

Крок 3. Для цілей проєктування необхідно підготувати ситуаційну та висотну карту масштабу 1:500.

Крок 4. Підготовка архітектурно-будівельного проєкту з прив’язкою до ділянки. Цей крок виконується, коли у вас вже є план забудови та попередній ескізний проєкт будинку.

Крок 5. Підготовка документів для групи розробки проєктної документації. Для цього вам можуть знадобитися додаткові технічні висновки.

Крок 6. Подача відповідної заяви до міської або муніципальної адміністрації разом із необхідними додатками. Цей крок можливий вже після того, як у вас на руках будуть всі документи, необхідні для отримання офіційного дозволу на будівництво.

Ремонт або реконструкція

Слова «ремонт» і «реконструкція» часто використовуються як взаємозамінні, однак якщо заглибитися в тонкощі їх визначення, стане очевидно, що це зовсім не тотожні поняття. У чому ж полягає основна різниця?

1. Реконструкція передбачає структурні часткові зміни та модернізацію. Тобто, наприклад, підлогове покриття загалом може бути в нормальному стані, але якимось окремим опорним елементам все ж потрібна повна заміна.
2. Часто реконструкція обходиться значно дорожче за ремонт. Це відбувається тому, що під час реконструкції обов’язково знадобиться повна заміна застарілих комунікацій. Також, якщо косметичний ремонт можна спробувати зробити хоча б частково своїми руками, то реконструкцію доведеться повністю довірити тільки професійним майстрам. Вартість матеріалів для реконструкції зазвичай є вищою.
3. Залежно від того, які роботи ви плануєте робити, для ремонту вам також може знадобитися дозвіл. Однак тут все ще може обійтися простим повідомленням, і бігати інстанціями не доведеться. А от якщо ви плануєте робити реконструкцію будівлі зі зміною технічних параметрів, то дозвіл на проведення будівельних робіт вам знадобиться напевно.

Також ми хочемо нагадати, що ситуація з історичними будівлями завжди виглядає зовсім інакше. У багатьох пам’ятках архітектури допускається лише проведення реставраційного ремонту. Капітальна перебудова чи сучасна реконструкція в них суворо заборонені. У такому будинку ви не зможете змінити планування, зовнішній вигляд фасаду і, швидше за все, навіть суттєво поміняти те, як він виглядає всередині. Іноді навіть доведеться ремонтувати стіну справжнім гіпсом замість використання сучасного гіпсокартону, якщо того вимагатимуть контролюючі органи. Та й усі інші будівельні матеріали доведеться шукати максимально наближені до оригіналу.

Зовнішні роботи:

Заміна покрівлі

Найчастіше у старих будинках заміна даху є обов’язковим атрибутом. Звичайно, все залежатиме від вихідного стану конструкцій. Заміна покрівлі — це дуже складний і дорогий захід, особливо якщо йдеться про повну заміну кроквяної системи. Однак є шанс, що вам не знадобиться саме ця капітальна процедура, а все обійдеться лише частковою реконструкцією (наприклад, заміною окремих елементів кроквяної ферми та обрешітки). Нове покрівельне покриття можна вибирати залежно від вашого фінансового бюджету та вимог до дизайну.

Фасад будинку

Фасад у 100-річному будинку має великий шанс бути певного історичного типу, який за законом ви не зможете кардинально змінити. Ця частина будівельних робіт також є першим і найважливішим етапом термомодернізації. Який саме матеріал утеплювача підійде для стін вашого столітнього будинку, допоможе визначити досвідчений майстер після аналізу матеріалу стін.

Вікна та вхідні двері

Наступний крок для підвищення рівня енергоефективності — це заміна вікон та вхідних дверей. Через старі розсохлі вікна в середньому втрачається до 40% тепла. Якщо додати сюди ще й такі ж старі вхідні двері, то взимку ви будете більшою мірою опалювати вулицю, ніж власний дім. Найчастіше встановлення сучасних енергоефективних вікон окупається в перші ж холодні сезони.

Якщо у вашому будинку не можна сильно змінювати автентичний зовнішній вигляд, вікна можна ставити металопластикові, але з ламінацією під дерево та відповідною історичною розкладкою. Крім збереження тепла, нові вікна чудово виконують роль звукоізоляції. Якщо ж у будинку дозволено змінювати конфігурацію прорізів, то з’являється можливість розширити вікна, впустити в дім більше природного світла та зробити правильне перепланування.

Щодо вхідних дверей, то тут відкритим залишається питання і енергоефективності, і безпеки. У старих будинках двері зазвичай перебувають у незадовільному стані, тому їхня заміна є обов’язковою.

Міжкімнатні двері, у свою чергу, допоможуть створити цілісну картину вашого оновленого інтер’єру. Ми з упевненістю допоможемо вам вибрати надійних виробників, у яких буде великий вибір красивих і дійсно довговічних виробів.

Внутрішні роботи:

Оздоблювальні роботи

Оздоблювальні роботи починаються вже після того, як всі зовнішні процеси нарешті завершені. Вони включають:

1. Роботу зі стелею. Старі будинки зазвичай можуть похвалитися дуже високими стелями, що значно спрощує створення ефектного дизайну. Для такого простору ви можете обрати як сучасний мінімалізм, так і будь-який напрямок класичного стилю.
2. Роботу зі стінами. Демонтаж старої штукатурки та зведення нових перегородок, вирівнювання поверхонь, фарбування, укладання кахлю, поклейка шпалер — все це відбувається на даному етапі робіт.
3. Заміну або реставрацію підлоги. У старих будинках часто покладена добротна підлога з якісного дорогого дерева. І якщо ця деревина підлягає ремонту — ви справжній щасливчик. Після циклювання та покриття лаком вона прослужить ще не одному наступному поколінню. Іноді такій підлозі потрібна лише локальна заміна пошкоджених дощок та ретельне очищення.

Сантехнічні роботи

Сантехнічні роботи в будинку можна проводити в будь-яку пору року, а отже, жодних особливих незручностей виникнути не повинно. Досвідченими майстрами повна заміна сантехніки та розведення труб здійснюється буквально за кілька днів без зайвих складнощів.

Електричні оновлення

Робота з електрикою — одна з головних процедур у будь-якому житлі, незалежно від того, 1 рік йому чи цілих 100. Грамотна розводка та заміна старої проводки вирішує величезну кількість проблем із безпекою. Тому підійти до питання електрики потрібно з максимальною відповідальністю. Тут не варто покладатися на власні сили, а слід віддати це в руки справжніх професіонерів: дизайнеру, який розробить схему на плані, а після — сертифікованому електрику, який втілить цей план у життя.

Меблі та інтер’єр

Залежно від вашого бюджету та стилю, можна спробувати заощадити солідну суму на меблях. Якщо наявні в будинку старовинні елементи підлягають реставрації, старий комод, приліжкові тумби або шафа можуть стати головною родзинкою інтер’єру, додавши йому неповторного вінтажного шарму.

Вартість ремонту 100-річного будинку

Вартість ремонту та відновлення такої старої будівлі починатиметься приблизно від 100 тисяч злотих. Звичайно, підсумкова сума безпосередньо залежатиме від обсягу капітальних робіт, вихідного стану фундаменту й стін, вашого бюджету, складності дизайну та обраних матеріалів. За нашим досвідом, якісний ремонт 100-річного будинку навряд чи може вийти дешевшим за цю суму, але більш детально ми зможемо назвати цифру тільки після ретельного обстеження вашого об’єкта.

Висновок

Щоб зрозуміти, чи варто вкладати гроші в ремонт 100-річного будинку, для початку потрібно тверезо оцінити його технічний стан. Іноді це може зробити навіть звичайна людина: якщо неозброєним оком видно, що в будинку потрібно міняти абсолютно все, починаючи з фундаменту та гнилих балок, то навряд чи варто витрачати кошти на ремонт та оцінювачів — скоріш за все, дешевше обійдеться знести будівлю (якщо це дозволено) та побудувати нову. Однак, якщо ваш будинок належить до пам’яток архітектури, справа буде значно складнішою, адже його не можна зносити, а реставрацію потрібно суворо узгоджувати. Завітайте до нашого офісу, і ми з радістю допоможемо вам вирішити як юридичні завдання, так і виконаємо всі необхідні будівельні роботи, щоб ваш 100-річний будинок отримав шанс на нове щасливе життя.