Stary dom to loteria, jednak takie gry hazardowe czasami przynoszą owoce. 100 letnia nieruchomość: co to jest, jak sobie z nią radzić, ile kosztuje i czy potrzebne są do niej specjalne dokumenty? Opowiemy w tym artykule.

Rozumienie tego, jaki dom powinien w końcu powstać

Oczywiście przed rozpoczęciem jakiegokolwiek remontu musisz jasno rozumieć, co chcesz w końcu zobaczyć. Dotyczy to również mieszkania w nowo oddanym do użytku nowym budynku oraz domu, który może już obchodzić setną rocznicę swojego istnienia. Często obszary takiej przestrzeni pozwalają na projektowanie w najbardziej odważnych i wybrednych stylach. Nie zapominaj jednak, że ten Twój 100 letni dom może znaleźć się na liście zabytków, a wtedy może w ogóle nie być pola do manewru. Zanim zaczniesz opracowywać projekt z projektantem, musisz mieć 100% pewność, że Twój dom jest zwykłym, przeciętnym budynkiem. I dopiero potem nasz projektant z przyjemnością pomoże Ci zdecydować, jaki wygląd Twojego nowego domu na pewno będzie Ci odpowiadał pod względem funkcjonalności i charakteru.

Analiza domu pod kątem możliwości rekonstrukcji

Remont 100 letniego domu nie jest najłatwiejszym zadaniem, jakie można sobie wyobrazić. Oczywiście wszystko będzie zależeć od tego, jaki ma stan początkowy. Być może przez cały ten czas miał dobrych właścicieli, którzy mieli okazję dokonywać na czas napraw kosmetycznych i kapitalnych. Jeśli jednak nie jest w najlepszej kondycji, sytuacja jest zupełnie inna. Aby zrozumieć, jak naprawdę jest z twoim budynkiem, musisz przeanalizować dom pod kątem możliwości rekonstrukcji. W ten sposób można zrozumieć, czy warto inwestować w remonty, czy też łatwiej i taniej będzie zburzyć stary budynek i na jego miejscu wybudować nowy.

Przede wszystkim konieczne jest przeprowadzenie badania starego fundamentu i właściwości gruntu u jego podstawy. Jeśli planujesz dokonać rozbudowy, zmienić dach i zaangażować się w jakąkolwiek inną modernizację, która wiąże się ze zmianą obciążenia konstrukcji (i najprawdopodobniej planujesz), to sama konstrukcja musi także zostać zbadana. Zwykle robią to indywidualni specjaliści i oczywiście wiedza fachowa kosztuje. Dlatego radzimy natychmiast dowiedzieć się, w którym roku wylano fundament i stosowane technologie budowy domów w tym czasie. Pomoże to zrozumieć, czy warto wydawać pieniądze na ekspertyzy, czy też lepiej od razu odrzucić pomysł rekonstrukcji.

Drugim krokiem jest sprawdzenie komunikacji wewnątrz domu. Czy podlegają wymianie, w jakim stanie są te, które są tam aktualnie, czy można zamontować nowy rodzaj ogrzewania, jeśli dotychczasowe Ci nie odpowiada? Przed podjęciem decyzji o rekonstrukcji zdecydowanie powinieneś znaleźć odpowiedzi na wszystkie te pytania, ponieważ jeśli planujesz mieszkać w komforcie, prawdopodobnie nie spodoba ci się wydawanie szalonych pieniędzy na ogrzewanie i ciągłe wrzucanie drewna opałowego do starego pieca.

I trzecią, najważniejszą rzeczą jest to, aby upewnić się zawczasu, że Twój dom nie należy do budynków historycznych. Zwykle rekonstrukcja, a tym bardziej rozbiórka takich obiektów jest albo bardzo trudna i pełna formalności, albo w ogóle niemożliwa.

Uzyskanie pozwolenia na remont zabytkowego domu

Jeśli Twój dom nadal figuruje w rejestrze jako obiekt zabytkowy lub zabytek architektury, to wymagania co do jego remontu lub rekonstrukcji będą zupełnie inne niż w przypadku zwykłego budynku. Przed przystąpieniem do jakichkolwiek prac należy uzyskać pozwolenie na budowę od lokalnego konserwatora zabytków i dopiero wtedy można przystąpić do składania wniosku o pozwolenie na budowę. W skrócie będzie to wyglądać następująco:

Krok 1. Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uzyskanie warunków zabudowy w przypadku braku takiego planu dla Twojej działki budowlanej.

Krok 2. Złożenie wniosku o uzyskanie warunków przyłączenia przyszłego domu do odpowiednich sieci: wodociągowej, elektrycznej, gazowej i kanalizacyjnej.

Krok 3. Do celów projektowych konieczne jest wykonanie mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:500.

Krok 4. Przygotowanie do projektu architektoniczno-budowlanego z uwzględnieniem terenu. Ten krok jest wykonywany wtedy, gdy masz już plan budowy i wstępny projekt domu.

Krok 5. Przygotowanie dokumentów dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUD). W tym celu możesz potrzebować dodatkowych dokumentów.

Krok 6. Złożenie stosownego wniosku do urzędu miasta lub gminy wraz z niezbędnymi załącznikami. Ten krok jest możliwy po uzyskaniu wszystkich dokumentów wymaganych do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Remont czy rekonstrukcja

Słowa remont i rekonstrukcja są często używane zamiennie, ale jeśli znasz subtelności ich definicji, staje się oczywiste, że są to zupełnie inne pojęcia. Jaka jest główna różnica?

  1. Rekonstrukcja obejmuje częściowe zmiany strukturalne. To znaczy, że wykładzina podłogowa na ogół może być i w dobrym stanie, lecz niektóre poszczególne elementy wymagają wymiany.
  2. Rekonstrukcja często kosztuje więcej niż remont. Dzieje się tak dlatego, że podczas rekonstrukcji konieczna będzie wymiana komunikacji. Ponadto, jeśli możesz spróbować wykonać remont przynajmniej częściowo własnymi rękami, to rekonstrukcję trzeba będzie całkowicie powierzyć wyłącznie profesjonalnym majstrom. Koszt materiałów do rekonstrukcji jest zwykle wyższy niż w przypadku materiałów dla zwykłego remontu.
  3. W zależności od rodzaju prac, którą planujesz wykonywać, możesz również potrzebować pozwolenia na przeprowadzenie remontu. Jednak tu nadal może być łatwo, i nie będziesz musiał biegać po urzędach. Natomiast gdy planujesz rekonstrukcję budynku, na pewno będziesz potrzebować pozwolenia na prowadzenie prac budowlanych.

Przypominamy również, że sytuacja z zabytkowymi budynkami zawsze wygląda zupełnie inaczej niż w przypadku zwykłych domów. W wielu zabytkach architektury dozwolony jest wyłącznie remont. Rekonstrukcja w nich jest surowo zabroniona. W takim domu nie będzie można zmienić układu, wyglądu elewacji, a najprawdopodobniej nawet istotnie zmienić wygląd wnętrza. Czasami, jeśli miasto tego wymaga, konieczne będzie nawet naprawienie ściany prawdziwym tynkiem zamiast płyt kartonowo-gipsowych. Także wszystkie inne materiały budowlane będą musiały wyglądać jak najbliżej oryginału.

Prace zewnętrzne:

Wymiana dachu

Najczęściej w starych domach wymiana dachu jest koniecznością. Oczywiście wszystko będzie zależało od stanu początkowego i tego, czy przed Tobą miał ten dom mieszkańców. Wymiana dachu to bardzo złożone i kosztowne przedsięwzięcie, zwłaszcza jeśli chodzi o całkowitą wymianę. Jest jednak szansa, że nie będziesz potrzebować tego konkretnego zabiegu, a wszystko da się zrobić przy niewielkiej rekonstrukcji (np. częściowej wymianie więźby dachowej). Pokrycie dachowe można dobrać w zależności od budżetu i wymagań dotyczących wyglądu domu.

Fasada

Fasada w 100 letnim domu ma szansę mieć być tylko jednego oryginalnego rodzaju, którego nie możesz legalnie zmienić. Ta część prac budowlanych jest jednocześnie pierwszym etapem termomodernizacji. Doświadczony majster pomoże określić jaki materiał izolacyjny jest odpowiedni dla twojego 100 letniego domu.

Okna i drzwi wejściowe

Kolejnym krokiem do podniesienia poziomu energooszczędności jest wymiana okien i drzwi wejściowych. Przez stare okna tracone jest średnio do 40% ciepła. Jeśli dodamy tutaj również takie same poobijane drzwi wejściowe, to zimą możemy ogrzewać ulicę w większym stopniu niż własny dom. Najczęściej montaż nawet najdroższych okien opłaca się już w pierwszych latach przy zimnych porach roku.

Jeśli nie możesz zbytnio zmienić wyglądu swojego domu, to możesz zamontować takie same okna metalowo-plastikowe, jakie są montowane w każdym nowoczesnym budynku, tylko o wyglądzie drewnopodobnym. Oprócz zatrzymywania ciepła, nowe okna doskonale spełniają również rolę dźwiękoizolacji. Jeśli możesz zmienić liczbę okien w domu, możliwe staje się również wpuszczenie do domu większej ilości naturalnego światła, aby dokonać odpowiedniej przebudowy.

Jeśli chodzi o drzwi wejściowe, to kwestia zarówno efektywności energetycznej, jak i bezpieczeństwa pozostaje tutaj otwarta. W starych domach drzwi wejściowe i wewnętrzne zwykle nie są już w najlepszym stanie i można je z powodzeniem otwierać nawet bez klucza.

Z kolei drzwi wewnętrzne pomogą stworzyć pełny obraz Twojego wnętrza. Chętnie pomożemy Ci w wyborze zaufanych producentów, którzy będą mieli duży wybór pięknych i naprawdę niezawodnych produktów.

Prace wewnętrzne:

Prace wykończeniowe

Prace wykończeniowe rozpoczynają się po ostatecznym zakończeniu wszystkich prac zewnętrznych. Zawierają one:

  1. Pracę z sufitem. Stare domy mają zazwyczaj bardzo wysokie sufity, co ułatwia zaprojektowanie pomieszczenia. Do takiego domu możesz wybrać zarówno minimalizm, jak i dowolny kierunek stylu klasycznego.
  2. Pracę ze ścianami. Demontaż i budowa nowych ścian, wyrównywanie powierzchni, malowanie, układanie płytek ściennych, tapetowanie – to wszystko dzieje się na tym etapie prac.
  3. Wymianę podłogi. Stare domy często mają dobrą podłogę wykonaną z wysokojakościowego drogiego drewna. A jeśli to drewno można naprawić, to masz szczęście. Przy należytej pielęgnacji, będzie służyło w przyszłości nie tylko Tobie, ale także niejednemu następnemu pokoleniu. Czasami taka podłoga wymaga jedynie drobnej wymiany i czyszczenia.

Prace hydrauliczne

Prace hydrauliczne w domu można wykonywać o każdej porze roku, co oznacza, że nie powinno być żadnych szczególnych niedogodności. Dobrzy majstrowie wymieniają hydraulikę w zaledwie kilka dni bez zbędnych trudności.

Prace elektryczne

Praca z elektryką jest jedną z głównych procedur w każdej domu, niezależnie od tego czy ma on 1 rok, czy pełnych 100 lat. Właściwe okablowanie rozwiązuje szereg problemów, które teoretycznie mogą pojawić się po remoncie. Dlatego konieczne jest podejście do kwestii aktualizacji elektrycznych z całą odpowiedzialnością. Tutaj nie powinieneś polegać na własnej sile, lecz powinieneś oddać ją w ręce prawdziwych profesjonalistów: projektantowi, który wykona okablowanie elektryczne na planie, a następnie – elektrykowi, który wprowadzi ten plan w życie z precyzyjną dokładnością.

Meble

W zależności od tego, jaki masz budżet, jaki preferujesz wystrój wnętrz i jakie meble masz już w starym domu, możesz spróbować zaoszczędzić porządną kwotę na meblach. Jeśli istniejące elementy podlegają renowacji, a nie jesteś fanem futurystycznego designu, to stara komoda, szafki nocne czy łóżko mogą idealnie wpasować się w nowe wnętrze.

Koszt remontu 100 letniego domu

Koszt remontu takiego starego budynku będzie startował od około 100 tysięcy złotych. Oczywiście ostateczna kwota będzie zależeć od ilości pracy, stanu początkowego, budżetu, projektu, materiałów oraz innych bardzo zmiennych warunków. Z naszego doświadczenia wynika, że remont 100 letniego domu nie może być niższy niż powyższa kwota, a bardziej szczegółowe kwoty będziemy mogli podać dopiero po zapoznaniu się z Twoim obiektem.

Wniosek

Aby zrozumieć, czy warto inwestować w remont 100 letniego domu, należy najpierw ocenić jego stan. Czasami może to zrobić nawet zwykła osoba, która nie ma absolutnie nic wspólnego z budową. Jeśli gołym okiem widać, że wszystko w domu trzeba zmienić, zaczynając od fundamentu, to nie warto przeprowadzać remontów w takim domu i wydawać pieniędzy na rzeczoznawcę. Najprawdopodobniej taniej będzie zburzyć ten budynek i zbudować nowy. Jeśli jednak Twój dom należy do zabytków architektury, to sytuacja będzie o wiele bardziej skomplikowana, ponieważ taki budynek nie jest czymś, co można zburzyć, nawet odrestaurowanie nie zawsze będzie możliwe. Przyjdź do naszego biura, a z przyjemnością pomożemy Ci rozwiązać Twoje problemy prawne, a także postaramy się zrobić wszystko, aby Twój 100 letni dom otrzymał szansę na nowe życie.

This will close in 0 seconds