Budowa to bardzo czasochłonny i żmudny proces, który wymaga nie tylko umiejętności kreowania przestrzeni mieszkalnej, ale również i dobrej znajomości prawa. Niestety często to właśnie ten moment powoduje, że budowa wymarzonego domu zostaje odłożona na czas nieokreślony. A jeśli chcesz nabyć gotowy obiekt, to tym bardziej musisz mieć 100% pewność tego, że po zakupie nie będziesz miał problemów prawnych. Jednym z pierwszych i najważniejszych dokumentów dla dewelopera jest pozwolenie na budowę. Jak go uzyskać, co to jest, jaki jest koszt i termin wyrobienia, opowiemy w niniejszym artykule. 

Pozwolenie na budowę – co to jest?

Aby rozpocząć budowę dowolnego obiektu, najpierw musisz zdobyć ten cenny dokument, bez którego nie wolno rozpoczynać jakichkolwiek prac, a w zasadzie po prostu nie ma to sensu. Jeśli Twój dom był budowany bez podstaw prawnych, to nawet jeśli już został zbudowany, może zostać zburzony, a wszystkie twoje inwestycje finansowe pójdą na marne. Dlatego w pierwszej kolejności należy uzyskać pozwolenie.

Czym jest pozwolenie na budowę zostało zdefiniowane na poziomie legislacyjnym w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego. Zaznaczono tam, że wszelkie prace budowlane można rozpocząć tylko na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Określono również, że stronami postępowania są:

– inwestorzy;

– właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Prawo budowlane określa również taką możliwość, jak budowa na zgłoszenie bez uzyskania pozwolenia na budowę. Dzięki temu nie będziesz musiał długo czekać na odpowiedź odpowiednich organów państwowych, lecz wystarczy złożyć wniosek, a jeśli władze lokalne nie sprzeciwią się planowanym pracom w ciągu 21 dni, to możesz spokojnie rozpocząć budowę. Jeśli nie otrzymałeś odpowiedzi w sprawie zakazu budowy w ciągu trzech tygodni, uważa się to za dorozumianą zgodę organów państwowych na Twoją budowę. 

Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Krok po kroku

Jesteś więc zdecydowany zbudować swój wymarzony dom, wyobraź sobie, jak będzie wyglądał po remoncie i jak pozytywnie zmieni się Twoje życie. Ale wcześniej musisz rozwiązać zadanie z gwiazdką i uzyskać pozwolenie na budowę. Powiemy Ci, jak to zrobić krok po kroku.

Krok 1. Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uzyskanie warunków zabudowy w przypadku braku takiego planu dla Twojej działki budowlanej. MPZP jest aktem prawa lokalnego, który jest uchwalany przez radę gminy lub miasta, w zależności od lokalizacji terenu. 

Nawet jeśli jesteś dopiero na etapie poszukiwania działki pasującej do Ciebie i Twojego przyszłego domu, nadal będziesz musiał skontaktować się z organem o uzyskanie MPZP lub ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wybranej działki. MPZP lub warunki zabudowy muszą zawierać wszystkie wymagania dla Twojej lub wybranej przez Ciebie działki:

– rodzaj budynków, które można na niej wznieść;

– liczba kondygnacji budynku;

– kolor dachu itp.

Krok 2. Po otrzymaniu MPZP lub warunków zabudowy należy wystąpić o warunki przyłączenia przyszłego domu do odpowiednich sieci: wodociągowej, elektrycznej, gazowej i kanalizacyjnej.

Krok 3. Do celów projektowych konieczne jest wykonanie mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:500. Musi to zrobić upoważniony geodeta. Mapa będzie zawierać szkic wybranego projektu domu (gotowy lub zaprojektowany indywidualnie dla Ciebie). Geodeta sporządza również projekt zagospodarowania terenu. Na tym etapie potrzebujesz wypisu z księgi gruntów dla swojej działki i gruntów w bezpośrednim sąsiedztwie.

Krok 4. Kiedy masz już plan zabudowy i wstępny projekt domu, możesz zacząć przygotowywać projekt architektoniczno-budowlany z uwzględnieniem terenu. Projekt musi być wykonany w czterech identycznych egzemplarzach.

Krok 5. W przypadku uzyskania pozwolenia na budowę domu z dachem płaskim, dwuspadowym lub wielospadowym, należy jeszcze przygotować dokumentację dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUD). Na tym etapie, w celu pomyślnego uzyskania pozwolenia na budowę, mogą być wymagane dodatkowe dokumenty:

– pozwolenie wodnoprawne (jeśli Twoja inwestycja ma wpływ na gospodarkę wodną w regionie);

– pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie prac budowlanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Krok 6. Mając wszystkie dokumenty wymagane do ubiegania się o pozwolenie na budowę, możesz złożyć stosowny wniosek do urzędu miasta lub gminy wraz z wymaganymi załącznikami. 

Pozwolenie na budowę 2022 – jakie dokumenty są wymagane?

Do zbierania dokumentów do uzyskania pozwolenia na budowę należy podchodzić ze szczególną skrupulatnością, gdyż wypełniając niepoprawnie wniosek, nie podając wystarczającej ilości wymaganych danych, dodając niewłaściwą liczbę wymaganych dokumentów, będziesz musiał zacząć od nowa. Aby jak najszybciej ukończyć to zadanie, zbierz zawczasu wszystkie dokumenty. Oto lista wymaganych załączników do wniosku:

– oświadczenia wnioskodawcy o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

– decyzja o wydaniu warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

– wypis z rejestru gruntów dla swojej działki i działek sąsiednich oraz wyrys z mapy ewidencji gruntów;

– 4 egzemplarze projektu budowlanego (należy do nich dołączyć opisy, uzgodnienia, pozwolenia oraz wszelkie inne dokumenty przewidziane przepisami Prawa budowlanego);

– warunki techniczne otrzymane od dostawców mediów;

– oświadczenie projektanta oraz inspektora o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi normami i zasadami wiedzy technicznej;

– dokumenty poświadczające to, że projektanci posiadają wymagane prawem uprawnienia oraz zaświadczenia o wpisie do właściwej izby samorządu zawodowego.

 We wniosku o pozwolenie na budowę należy podać następujące informacje:

– wszystkie Twoje dane jako inwestora;

– rodzaj realizowanej inwestycji (np. budowa domu jednorodzinnego);

– adres budowy;

– oznaczenie obiektu, który zamierzasz wybudować.

Następnie, po złożeniu wszystkich niezbędnych dokumentów, właściwy organ sprawdza zgodność planu zagospodarowania terenu z przepisami technicznymi i budowlanymi. Dodatkowo sprawdzana jest pełna zgodność projektu budowlanego z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i wymaganiach ochrony środowiska.

Jeżeli starosta lub inny organ wydający pozwolenie na budowę stwierdzi błędy, nieścisłości lub braki w złożonej dokumentacji, to wtedy wezwie Cię do usunięcia tych nieścisłości. Zostanie Ci wyznaczony nowy termin, w którym będziesz musiał usunąć wszystkie błędy i braki oraz dostarczyć zaktualizowany pakiet dokumentów lub poprawiony wniosek. 

Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę?

Cena uzyskania takiego dokumentu jest stała i zależy od wielu czynników oraz konieczności dostarczenia konkretnych dokumentów dla Twojej sprawy. Szacowany koszt wyniesie:

– ok. 50 zł za kserokopie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego;

– ok. 50 zł za mapę terenu, którą można otrzymać w biurze geodezji;

– 30 zł za wypis z księgi wieczystej (w razie potrzeby);

– 600-700 zł/ha za mapę do celów projektowych (płatne u geodety);

– od 2500 zł do 6000 zł – za prosty projekt domu – wykończony, nie przygotowany indywidualnie przez architekta, bo ten drugi będzie o wiele droższy.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Ta odpowiedź zawarta jest również w przepisach Prawa budowlanego. Określono w nim, że pozwolenie na budowę może wydać organ administracji architektoniczno-budowlanej. W praktyce może tego dokonać:

– starosta;

– wojewoda – w przypadku obiektów o dużym stopniu skomplikowania i strategicznych;

– dyrektor okręgowego urzędu górniczego w sprawach obiektów budowlanych w kopalniach.

Ile czasu zajmuje uzyskanie pozwolenia na budowę?

Uzyskanie dokumentów od organów państwowych w praktyce niestety wymaga sporo czasu. Dlatego radzimy przygotować się zawczasu i zabezpieczyć się przed powtórnym składaniem wniosków oraz uzbroić się w cierpliwość. Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej w ciągu pełnych 65 dni, w niektórych przypadkach okresy te mogą być nawet dłuższe.

W sytuacji, gdy otrzymasz ten dokument za pośrednictwem starosty, to nie powinien on zwlekać z decyzją dłużej niż 65 dni. W przeciwnym razie za każdy dzień zwłoki może zostać ukarany grzywną w wysokości 500 zł. Ta zasada może zagrać na Twoja korzyść i wtedy uzyskanie zezwolenia w ten sposób będzie najlepszą opcją.

Należy również zauważyć, że decyzja wchodzi w życie i staje się ważna dopiero po 14 dniach od jej otrzymania, jeżeli w tym czasie żadna ze stron postępowania nie złoży odwołania.

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?

Termin ważności samego pozwolenia na budowę to tylko 3 lata. Obejmuje to również i czas zamrożenia budowy. Nawet jeśli nie wykonujesz żadnych aktywnych prac – pozwolenie nadal wygasa. W każdym razie po trzech latach od daty otrzymania dokumentu będziesz musiał przejść tę procedurę ponownie i uzyskać nowe pozwolenie.

Jak odnowić pozwolenie na budowę?

Jeśli zezwolenie wkrótce wygaśnie, a prace nie zostały jeszcze zakończone, możesz spróbować odnowić dokument. W tym celu należy ponownie złożyć do urzędu miasta lub gminy plan domu w czterech egzemplarzach wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami i uzgodnieniami. Wraz z nimi będziesz musiał złożyć wniosek o uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.

Osobno należy zaznaczyć, że jeśli Twoje pozwolenie na budowę już wygasło, a Ty nadal kontynuujesz prace, będzie to równoznaczne z nielegalną samowolą budowlaną. Jak tylko przyjdzie do Ciebie kontrola nadzoru budowlanego, napotkasz szereg problemów. Czasami takie historie kończą się ogromnymi grzywnami, a nawet decyzją o rozbiórce domu.

Wniosek

Nic dziwnego, że na samym początku artykułu powiedzieliśmy, że zręczne ręce budowniczych to tylko 50% sukcesu. Aby zbudować dom, trzeba być nie tylko dobrze zorientowanym w pracach fundamentowych i malarskich, ale także być dobrym prawnikiem. Jeśli nie, z przyjemnością zapewnimy Ci wsparcie w tym złożonym i wielopoziomowym zagadnieniu. Nasza firma Euromed-Bud zajmuje się budową domów „pod klucz”, łącznie z rozwiązaniem wszystkich aspektów prawnych. Z nami łatwiej będzie przyjrzeć się budowie i nie poświęcać ogromnej ilości czasu na studiowanie prawa, bo nasi prawnicy zrobią to za Ciebie!

This will close in 0 seconds