Odbiór mieszkania od dewelopera – jak to wygląda i co należy sprawdzić

Budowa jest wreszcie ukończona i nadszedł moment, gdy już można otrzymać klucze do nowego życia w nowym domu. Mamy nadzieję, że wybrałeś odpowiedniego, niezawodnego dewelopera, a obraz w projekcie nie różni się niczym od ostatecznej pracy. Nie należy jednak spieszyć się, aby z radością od razu podpisać dokumenty o odbiorze mieszkania od dewelopera, najpierw trzeba wszystko dokładnie sprawdzić, aby z czasem nie napotkać nieprzyjemnych niespodzianek. Jak to zrobić szybko i poprawnie, opowiemy w tym artykule.

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – co to jest?

Na początek określmy, czym jest w ogóle odbiór techniczny mieszkania od dewelopera i na czym on polega. Procedura ta rozpoczyna się od zaproszenia do wstępnych oględzin obiektu, następnie odbywają się same oględziny, i w przypadku braku reklamacji co do jakości wykonanych prac, podpisywany jest protokół przekazania-odbioru. W tym dokumencie zazwyczaj zaznacza się:

– dane stron biorących udział w podpisaniu aktu;

– kod pocztowy mieszkania, w którym przeprowadzono prace remontowe;

– datę i numer umowy deweloperskiej;

– datę i miejsce podpisania protokołu przekazania-odbioru.

W tym samym dokumencie wskazujesz, że nie masz żadnych zastrzeżeń co do jakości wykonanych prac remontowych. Jeśli były wady, to do czasu podpisania protokołu powinny być usunięte.

Czasem nieuczciwi deweloperzy mogą zaproponować Tobie wskazać inną datę w umowie. W takim przypadku zdecydowanie zalecamy odrzucenie wszelkich nieścisłości, które nie są zgodne z rzeczywistością. Masz również prawo nie podpisywać protokół przekazania-odbioru, jeśli jesteś niezadowolony z jakości świadczonych usług. Najpierw firma deweloperska musi przeprowadzić wszystkie prace mające na celu wyeliminowanie tych wad, a następnie, po ponownym zaakceptowaniu, będziesz mógł złożyć swój podpis. Najpierw podpisać, a potem oczekiwać na naprawę usterek jest bardzo ryzykowna sprawą, w takim przypadku będziesz miał duże szanse na pozostanie z usterkami i samodzielne ich naprawianie w przyszłości.

Aby ułatwić sobie nawigację podczas ponownej kontroli, a budowniczy wyraźnie rozumieli, co dokładnie należy naprawić, wypełnij protokół kontroli i szczegółowo wskaż wszystkie wykryte usterki. Pomoże to zarówno udokumentować Twoje pretensje, jak i przyjrzeć się im w bardziej konstruktywny sposób. Nieco później porozmawiamy o tym, czym jest protokół przeglądu i jak z nim poprawnie pracować. 

Odbiór mieszkania od dewelopera – jak się do tego przygotować?

Pierwszym krokiem przed przyjęciem mieszkania od dewelopera jest ponowne zapoznanie się z deklaracją projektową i umową deweloperską. Dokumenty te wskażą konkretną powierzchnię mieszkania, rodzaj wykończenia, materiały, położenie drzwi i okien, wykończenie drzwi wejściowych, klasę laminatu, obecność wylewki itp., czyli wszystkie główne parametry tej przestrzeni. Przed odbiorem mieszkania od dewelopera zrób małą listę kontrolną z tym, co planujesz sprawdzić w obiekcie. Ta porada jest bardzo ważna, ponieważ martwiąc się podczas inspekcji, ryzykujesz, że zapomnisz o niektórych ważnych drobiazgach, które wcześniej planowałeś sprawdzić.

Co zabrać ze sobą na techniczne oględziny mieszkania?

Aby nie mieć kłopotów i nie czekać na ponowny odbiór, zbierz wszystkie niezbędne dokumenty w jednym folderze. Przy odbiorze mieszkania od dewelopera na pewno będziesz potrzebować:

– paszport (Twój i wszystkich udziałowców/właścicieli, którzy powinni być obecni przy odbiorze. Jeśli nie będzie ich przy Tobie w dniu podpisania aktu, to potrzebujesz pełnomocnictwa);

– oryginał umowy deweloperskiej;

– kopia planu mieszkania (zazwyczaj znajduje się w załączniku do umowy deweloperskiej);

– dokumenty płatnicze potwierdzające fakt pełnej zapłaty za mieszkanie (lub dokumenty dotyczące kredytu/hipoteki).

Jeśli mówimy nie tylko o elemencie dokumentalnym, to z naszego doświadczenia wynika, że do sprawdzenia jakości samej konstrukcji i budowy z pewnością przydadzą się następujące rzeczy:

– naklejki, które można przykleić w celu zaznaczenia wykrytych wad (do tego nadaje się również marker, jeśli stan mieszkania pozwala na wykonanie takich oznaczeń na powierzchniach). Ponadto radzimy robić zdjęcia telefonem;

– taśma miernicza do sprawdzania zgodności powierzchni rzeczywistej z zadeklarowaną (często deweloperzy zabierają ze sobą bardziej nowoczesne taśmy miernicze lub dalmierze laserowe, ale lepiej jest ubezpieczyć się i zabrać ze sobą stary dobry sprzęt);

– jeśli w mieszkaniu nie ma jeszcze oświetlenia, lepiej zabrać ze sobą latarkę;

– elektryczny śrubokręt wskaźnikowy, pomoże upewnić się, że wszystkie gniazda są sprawne;

– zapalniczka lub kartka papieru dla sprawdzenia wentylacji.

Odbiór mieszkania od dewelopera – kto w tym uczestniczy?

Ważnym punktem jest obecność wszystkich obowiązkowych uczestników przy odbiorze mieszkania od dewelopera. Po stronie odbiorcy uczestniczysz Ty oraz inni posiadacze udziałów (możesz być jedyną obecną osobą, ale musisz mieć przy sobie paszporty i pełnomocnictwa innych posiadaczy udziałów). Po stronie nadawcy musi być obecny przedstawiciel firmy deweloperskiej. W przypadku, gdy przed podpisaniem protokołu przekazania-odbioru w budynku została utworzona wspólnota mieszkaniowa, to jej przedstawiciel również musi być obecny.

Odbiór mieszkania, na co zwrócić uwagę?

Plan odbioru mieszkania od dewelopera będzie zależał od stanu, w jakim jest one przekazywane: z wykończeniem lub bez. W pierwszym przypadku bardzo trudno jest zrozumieć, co kryje się za warstwami tynku i jak dobrze zainstalowana jest cała komunikacja wewnętrzna. Wtedy można tylko liczyć na uczciwość dewelopera i ufać jego obietnicom, które muszą odpowiadać umowie deweloperskiej. Jeśli jednak twój wariant – to odbiór mieszkania już wykończonego, zwróć uwagę na następujące rzeczy:

– czy wszystkie prace przewidziane umową deweloperską zostały wykonane w całości?

– czy użyte materiały odpowiadają deklarowanym?

– czy zainstalowano wszystkie określone urządzenia?

– jak równe jest wykończenie końcowe?

– czy w tynku są pęknięcia?

– czy pod płytkami są wyraźne puste przestrzenie (najłatwiej to sprawdzić pukając i nasłuchując)?

Jeśli odbierasz mieszkanie bez wykończenia, zwróć większą uwagę na kwestie techniczne:

– zmierz wysokość sufitów i całkowitą powierzchnię lokalu;

– sprawdź stan płyt podłogowych, dokładnie przyjrzyj się ich kolorowi, często można zauważyć ciemne plamy, a nawet pleśń spowodowane ciągłymi nieszczelnościami. Dostrzegając to teraz, możesz zaoszczędzić porządną kwotę w przyszłości;

– oceń równość powierzchni (ścian, sufitów, podłóg);

– sprawdź jakość montażu i wykonania okuć okiennych i drzwiowych;

– zwróć uwagę na obecność i działanie elektryki, kanalizacji, ogrzewania (jeśli to możliwe), wentylacji, zaopatrzenia w wodę.

7 kroków do udanego odbioru technicznego Twojego mieszkania

Krótka instrukcja krok po kroku dotycząca odbioru technicznego mieszkania od dewelopera wygląda mniej więcej tak:

1. Sprawdź najczęstsze błędy konstrukcyjne:

– wznoszenie ścian (zły dobór rodzaju i grubości izolacji, nieprzemyślany schemat izolacji itp.);

– oszczędność na materiałach dachowych;

– wentylacja (błędy w obliczeniach wymiany powietrza).

2. Omów problemy związane z naprawą z osobami, które niedawno były na Twoim miejscu i zrobiły dla siebie notatki. Lub najlepiej porozmawiaj ze specjalistą ds. budownictwa.
3. Odbieraj mieszkanie od dewelopera tylko w godzinach dziennych, kiedy wszystkie niedociągnięcia są dobrze widoczne.
4. Miej wystarczająco dużo czasu na odbiór mieszkania. W pośpiechu na pewno nie zauważysz wielu niedociągnięć, a raczej zapomnisz je sprawdzić, uważając je za nie na tyle ważne.
5. Poznaj swoje prawa, a wtedy firma deweloperska nie będzie w stanie przekonać Cię, że niektóre prace nie wchodzą w zakres ich obowiązków. Budowniczy są zobowiązani do wyeliminowania wszelkich, nawet najmniejszych wad, jeśli te szczegóły nie zgadzają się z planem budowy.
6. Zażądaj remontu u dewelopera. Kiedy jeden zespół robi wszystko, procesy stają się bardziej skoordynowane, co znaczy lepsze i szybsze. Nasza firma Euromed-Bud obsługuje również absolutnie wszystkie procesy budowlane, co pozwala zespołowi pracować znacznie szybciej i wydajniej.
7. Bądź cierpliwy i zrozum, że lepiej rozpocząć ostateczny remont kosmetyczny dwa tygodnie później, niż pominąć usterki, które mogą przynieść Ci znaczne straty.

Odbiór mieszkania od dewelopera – protokół odbioru technicznego

Przed wejściem do nowego mieszkania konieczne jest uzyskanie od dewelopera protokołu oględzin (inaczej protokół stwierdzonych wad, protokół odbioru technicznego obiektu). W nim można będzie zapisać wszystkie uwagi i usterki, które należy poprawić. Taki dokument może być wydany osobno lub razem z protokołem przekazania-odbioru: obie opcje są możliwe. Jeśli jednak oba dokumenty zostaną Ci wydane jednocześnie, to pamiętaj, że do czasu usunięcia wad nie można podpisywać protokołu odbioru! 

Co zwykle zaznacza się w standardowym protokole odbioru technicznego mieszkania od dewelopera:

– adres, pod którym znajduje się obiekt;

– aktualna data (pamiętaj, że nigdy nie należy zgadzać się na umieszczanie „datowania wstecznego” na dokumentach, niezależnie od perswazji i argumentów przedstawiciela dewelopera);

– Twoje dane osobowe;

– numer i data podpisania umowy deweloperskiej;

– numer budynku i piętro, na którym znajduje się mieszkanie;

– termin usunięcia wykrytych wad;

– data i podpisy obu stron;

– same uwagi i zastrzeżenia (zazwyczaj wskazywane są na odwrocie umowy).

Jak ubezpieczyć mieszkanie po odbiorze technicznym?

Dopóki jesteś tylko udziałowcem, czyli mieszkanie nie zostało jeszcze ukończone, a protokół przekazania-odbioru nie został jeszcze podpisany, nie możesz uchronić siebie i swojego mienia przed pożarami, powodziami i klęskami żywiołowymi. Taka sytuacja powstaje dlatego, że czysto technicznie Twoje mieszkanie nadal nie istnieje, a Ty jesteś tylko inwestorem w projekcie, a nie właścicielem gotowego mieszkania, a okazuje się, że nie ma jeszcze czego ubezpieczać. Po odbiorze technicznym mieszkania i podpisaniu protokołu przekazaniu-odbioru, w końcu staniesz się właścicielem nieruchomości, którą już możesz „dotknąć”, czyli możesz ubezpieczyć.

Jeśli Twoje mieszkanie jest nadal na kredyt lub spłacasz za nie kredyt hipoteczny, nie można odmówić się od procedury ubezpieczenia. Najczęściej robi to deweloper (osoba, która tworzy obiekty nieruchomości, kontroluje wszystkie etapy jej powstawania i organizuje wszystkie odpowiednie procesy) lub zabudowca spłaca składki do funduszu. Ty, jako właściciel i jednocześnie kredytobiorca, jesteś zobowiązany do ubezpieczenia życia i zdrowia.

Wiele kwestii prawnych zaczyna się pojawiać właśnie w momencie, gdy wydaje się, że mieszkanie jest w końcu wykończone, tylko wprowadź się i mieszkaj. Dlatego często świadczymy usługi wsparcia prawnego i doradzamy naszym klientom, jak powinni postępować. To kolejna zaleta tego, że Euromed-Bud posiada jeden zgrany zespół, który nie tylko wypełnia techniczną część swoich zobowiązań, ale także pomaga zrozumieć złożone zagadnienia prawne.

Odbiór techniczny mieszkania – samodzielnie czy pod okiem fachowca?

Z naszego doświadczenia wynika, że wielu nabywców mieszkań w nowych budynkach nie zdają sobie sprawy z istnienia profesjonalnej obsługi odbioru technicznego, i często wiąże się to z dużymi dodatkowymi wydatkami. Oczywiście nie każdy potrzebuje takiej pomocy, ale w jakich przypadkach zdecydowanie radzimy zwrócić się do profesjonalistów?

1. Nie masz wykształcenia w zakresie budownictwa i/lub nie jesteś pewien aktualności i wystarczającej ilości swojej wiedzy.
2. Nie masz żadnego doświadczenia w odbieraniu mieszkań i masz słabe pojęcie o tym, jak przebiega ta procedura, co należy robić, gdzie patrzeć i jakie pytania zadawać.
3. Nie masz dodatkowych 2-3 godzin, które będziesz musiał przeznaczyć na odbiór techniczny mieszkania.

Jeśli przynajmniej jeden z powyższych punktów dotyczy Ciebie, to koniecznie skontaktuj się z profesjonalistami. Taka usługa będzie kosztować kilka razy taniej niż usunięcie wad po podpisaniu dokumentów. Często kwoty za przeróbki są zupełnie nieporównywalne z zapłatą za usługi specjalisty. Nasi pracownicy regularnie znajdują w mieszkaniach dokładnie ukryte wady, które są prawie niemożliwe do wykrycia przez osobę, która nie wie, czego dokładnie szukać.

Ile kosztuje odbiór techniczny mieszkania ze specjalistą?

Ile kosztuje taka usługa odbioru technicznego mieszkania ze specjalistą w Warszawie? Będziesz zaskoczony, ale w naszej firmie Euromed-Bud przy wyborze pakietów «Standard+» lub «Premium» wykonamy tę procedurę za darmo. W przypadku wszystkich pozostałych pakietów koszt wyniesie 500 zł. To absolutnie nie jest ta kwota, którą należy w takiej sytuacji zaoszczędzać, ponieważ na przykład wymiana bloku okiennego, zakup nowych drzwi wejściowych lub zerwanie świeżo ułożonej podłogi w celu uzupełnienia jastrychu będzie kosztować dziesiątki, a nawet setki razy więcej. A tu chodzi tylko o prace kosmetyczne, nie mówiąc już o usuwaniu defektów na dużą skalę. 

Wniosek

Budowa – to nie tylko bardzo długi, ale i złożony, pracochłonny i odpowiedzialny proces. Często rzeczy, na których nie warto oszczędzać, wydają się takimi drobiazgami, że później można ponieść znacznie większe wydatki. Aby zapobiec takim problemom w przyszłości, radzimy natychmiast skontaktować się z profesjonalistami, którzy pomogą zidentyfikować wszelkie zagrożenia i niedociągnięcia ze strony deweloperów. Nasi specjaliści w Euromed-Bud z pewnością doradzą Ci w przypadku jakichkolwiek pytań.