Ремонт старого будинку: етапи робіт та юридичні формальності

Часто при плануванні купівлі житла виникає дилема: почати будівництво нового будинку з нуля чи все ж таки спробувати знайти готовий старий будинок під ремонт і перетворити його на простір своєї мрії. Щоб правильно зважити всі плюси та мінуси такого рішення, потрібно чітко розуміти, з чим доведеться зіткнутися в обох випадках. У цій статті ми детально розповімо, що під собою має на увазі капітальний ремонт старого будинку і які завдання він підкине новим господарям у ході робіт.

Старий будинок під ремонт — з чого почати?

Якщо ви вже зважилися на купівлю та ремонт старого будинку, то повинні знати, що перше і найголовніше, з чого варто почати — це отримання необхідних дозволів та виконання юридичних формальностей. Неправильний або неповний пакет документів може принести багато неприємностей, і деякі з них коштуватимуть вам витраченого наосліп часу, а інші — значних фінансових втрат.

Деякі випадки капітального ремонту старого будинку вимагатимуть офіційного повідомлення про заплановані роботи. Його доведеться подати, якщо ви збираєтеся:

• виконувати заміну покрівельного покриття з монтажем мансардних вікон;
• проводити повну заміну системи опалення;
• вносити конструктивні зміни в приміщення котельні;
• утеплювати зовнішні несучі стіни;
• виконувати фарбування або оновлення фасадів.

Таке повідомлення про намір проведення робіт має бути подане до відповідних державних органів за тридцять днів до запланованого початку будівництва. Приступати до ремонту можна за умови, що протягом цих 30 днів вам так і не надійшов лист про відмову. Це означатиме, що ви отримали так звану мовчазну згоду державних органів на виконання ремонтних робіт.

Юридичні формальності

Звичайно, отримання первинних погоджень — це далеко не всі бюрократичні завдання, якими тепер доведеться займатися. Ремонт старого будинку включає дотримання багатьох формальностей, і вони багато в чому залежатимуть від типу запланованих робіт. Тому протягом усього процесу потрібно уважно стежити за такими нюансами. У будівельному законодавстві ремонт старого будинку трактується двояко. Мова може йти як про ремонт об’єкта, так і про його масштабну реконструкцію. Ці два види будівельної діяльності відрізняються технічними деталями і трактуються абсолютно по-різному.

Зазвичай вважається, що звичайний ремонт старого будинку вимагає лише подачі відповідного повідомлення, і сама процедура проходить досить просто. Подача такого повідомлення є обов’язковою при виконанні всіх робіт, які безпосередньо пов’язані із заміною внутрішніх інженерних мереж, утепленням зовнішніх стін будівлі, оновленням фінішного фасаду, а також заміною вікон та покрівлі без зміни конструктиву.

Однак у випадку реконструкції будинку необхідно буде не просто подати повідомлення, а отримати повноцінний офіційний дозвіл на будівництво. Це необхідно, якщо ви плануєте:

• змінити положення та конфігурацію даху чи віконних прорізів;
• встановити та підключити нове газове опалення;
• провести комплексну термомодернізацію будівлі зі зміною її технічних параметрів.

Перш ніж прийняти рішення про купівлю

Перед тим як точно визначитися, що ж буде економічно вигіднішим, швидшим та менш трудовитратним саме у вашому випадку, потрібно як мінімум ретельно вивчити варіанти, які пропонує ринок нерухомості. Важливо зрозуміти, наскільки сильно потрібно буде переробляти конкретний будинок, у якому стані перебувають комунікації, покрівля, фундамент та стіни, чи вимагатиме цей об’єкт великих додаткових вкладень. Можливо, вам запропонують чудові варіанти старих будинків, які за загальною вартістю разом із відновленням обійдуться дешевше, ніж будівництво з нуля. Однак слід враховувати безліч прихованих факторів, які не лежать на поверхні, але дуже сильно впливають на кошторис.

Коли краще починати ремонт?

При виборі старого будинку під ремонт варто врахувати і те, коли саме ви плануєте розпочинати будівельні роботи. Чи зможете ви почекати слушного моменту, чи вам потрібно заїхати якнайшвидше. Деякі види будівельних робіт можуть проводитися виключно в теплий сезон, оскільки це пов’язано з технологічними погодними умовами.

Роботи, які найкраще виконувати в теплу пору року:

1. Капітальна заміна скління (вікон, вхідних та балконних блоків).
2. Заміна водопроводу, каналізації та системи опалення. Наприклад, провести заміну радіаторів взимку, коли включено центральне опалення, буде дуже складно. А от у теплий сезон, коли система відключена, це зробити досить легко.
3. Зовнішні оздоблювальні роботи, мокрі процеси та фарбування фасадів, які вимагають плюсової температури навколишнього середовища.

Взимку ж ви можете спокійно займатися іншими внутрішніми процесами. Наприклад, заміна сходів, перепланування гіпсокартоном або ремонт підлоги абсолютно ніяк не залежать від погодних умов зовні.

Крок перший — фасад і стіни

Найскладніше в будь-якій справі — це почати. У випадку з капітальним ремонтом старого будинку першим кроком буде реновація фасаду та стін. Це «коробка» будівлі, а отже, одна з найголовніших складових, що забезпечують надійність та безпеку всієї конструкції.

Ремонт зовнішнього фасаду

Оновлення зовнішнього фасаду належить до найбільш важливих етапів, які виконуються під час ремонту старого будинку. По-перше, завдяки цьому будівля набуде абсолютно нового, сучасного та свіжого вигляду, який радуватиме значно більше, ніж стара зношена облицювання. А по-друге, ремонт фасаду найчастіше безпосередньо пов’язаний із термомодернізацією та ретельним утепленням усіх зовнішніх стін. Це означає, що реальна економія на дорогому опаленні починається саме з цих робіт.

Старі будинки зазвичай не мають якісного утеплювача, адже раніше такі технології не використовувалися масово. Тому утеплення стає обов’язковим пунктом ремонту. У випадку будинку з цегляними або блочними зовнішніми стінами найбільш ефективним та бюджетним видом утеплювача буде пінопласт. А от якщо ваш новий будинок дерев’яний або каркасний — ми настійно радимо використовувати мінеральну (базальтову) вату. Хочемо зазначити, що такий варіант утеплення буде вищим за вартістю, тому заздалегідь розраховуйте свій бюджет.

Ремонт та перенесення перегородок

Найчастіше при ремонті об’єктів вторинного ринку цей пункт стає дуже актуальним. У таких просторах рідко зустрічається дійсно зручне та функціональне внутрішнє планування. Якісь кімнати можуть бути неправильної форми, що ускладнює розстановку меблів, інші мають погане природне освітлення або занадто маленьку площу. Завдяки грамотному переплануванню можна назавжди уникнути проблеми «мертвих» зон і використовувати кожен метр по максимуму.

Довірте розробку нової конфігурації стін нашому дизайнеру, а реалізацію — досвідченим майстрам компанії Euromed-Bud. Після таких робіт інтер’єр виглядатиме зовсім інакше, і вже незабаром у цьому зручному просторі ви не впізнаєте той старий, некомфортний для життя дім.

Зазвичай для зведення нових перегородок використовується легкий газобетон, проте якщо вам не потрібна товста важка стіна, як альтернативний і більш компактний матеріал ми можемо запропонувати гіпсокартон на металевому каркасі. Затрати на цей етап залежатимуть від кількості стін, які потрібно буде демонтувати, та обсягу нових простінків.

Термомодернізація та опалення

Перше, з чого починається енергоефективність — це якісна робота із зовнішнім фасадом. Але головне питання — це модернізація джерела тепла. Для його вирішення потрібна повна заміна системи опалення в будівлі. Такі роботи зазвичай проводяться паралельно з утепленням стін та заміною вікон. Хороша теплоізоляція будівлі — це запорука адекватних витрат на опалення в холодну пору року. Ідеальним варіантом є встановлення сучасного економного котла (найчастіше вибір робиться на користь газових конденсаційних моделей або теплових насосів), який повністю відповідатиме технічним характеристикам будівлі.

Крок другий — заміна вікон і даху

Коли роботи з оновлення стін та перепланування завершені, починається друга фаза ремонту старого будинку — заміна вікон та покрівлі. Якщо з вікнами практично у 100% випадків усе зрозуміло і їх однозначно потрібно міняти на нові, то з дахом ситуація може бути різною. Для того щоб розпочати ці масштабні зміни, потрібно обов’язково залучити фахівців для оцінки стану кроквяної системи.

Заміна даху в старому будинку

Чи знадобиться у старому будинку повна або часткова заміна даху, можна зрозуміти тільки після ревізії кроквяної системи. Якщо ви й самі неозброєним оком бачите, що покрівля просіла або протікає, намагатися заощадити на косметичному ремонті — це поганий варіант. Потрібно тверезо оцінити масштаби проблеми. Можливо, у вашому випадку кроквяні балки ще міцні, і все обійдеться лише заміною старого кровельного покриття та обрешітки, що значно знизить фінансові витрати.

На сьогоднішній день існує багато різних надійних покрівельних матеріалів на будь-який бюджет, серед яких найпопулярнішою є металочерепиця. Також у проєкті даху потрібно одразу врахувати, чи хочете ви встановити мансардні вікна. У старих будинках таких рішень зазвичай не було, а вони значно покращують природне освітлення та зовнішній вигляд будівлі.

Мансардна адаптація

Говорячи про мансарду, при ремонті старих будинків часто виникає бажання корисно використовувати простір горища. Типова ситуація для старих споруд, коли площа під дахом дозволяє облаштувати додаткові кімнати, але колишні господарі використовували її лише для збору непотрібних речей. На горищі зазвичай достатньо місця, яке можна перетворити на повноцінну спальню, дитячу або робочий кабінет.

Продумати, як виглядатиме мансарда, необхідно ще на етапі складання дизайн-проєкту. Потім переробити це приміщення буде складно, адже для нього потрібне підведення комунікацій, утеплення скатів даху, укладання підлоги та монтаж електроприладів. Також нагадуємо, що для зміни конфігурації даху та прорізання мансардних вікон необхідно буде отримати відповідне юридичне погодження.

Замена вікон у старому будинку

Заміна віконних блоків є обов’язковим елементом капітального ремонту. Сучасний ринок пропонує набагато більш енергоефективні рішення, ніж ті, що використовувалися раніше. Завдяки повній герметичності та багатокамерним склопакетам, нові вікна не дозволять теплому повітрю залишати дім, а отже, значно знизять витрати на опалення взимку. Часто така інвестиція окупається вже в перші кілька опалювальних сезонів.

Щоб зрозуміти масштаби фінансових витрат, для початку потрібно розрахувати загальну площу скління. Для екстер’єру багатьох старих будинків чудово підходять металопластикові вікна з якісною ламінацією під натуральне дерево, які гармонійно підкреслюють автентичний стиль будівлі, забезпечуючи при цьому максимальну звуко- та теплоізоляцію.

Заміна дверей та фурнітури

Заміна фурнітури та дверних полотен стосується як вхідних, так і міжкімнатних дверей. Це пов’язано як з безпекою та енергоефективністю (через старі вхідні двері йдуть колосальні втрати тепла), так і з естетичною складовою. При створенні абсолютно нового інтер’єру вам однозначно знадобляться нові сучасні міжкімнатні двері, які гармонійно підтримають обраний стиль дизайну.

Ми обов’язково допоможемо вам обрати надійні дверні конструкції з високими параметрами теплоізоляції. Оскільки під час капітального ремонту міжкімнатні перегородки часто демонтуються або зводяться заново, прорізи можна підготувати під будь-який стандартний чи індивідуальний розмір полотна.

Крок третій — оздоблювальні роботи

Коли з фасадними та глобальними інженерними процесами вже покінчено, настає черга внутрішнього оздоблення. Це приємний етап, коли простір починає перетворюватися на очах, а картинка з дизайн-проєкту втілюється в реальність.

Стеля

Стелі часто є головною гордістю старих будинків, адже вони зазвичай значно вищі, ніж у типових сучасних квартирах, і створюють відчуття великого простору. Для того щоб визначитися з типом оздоблення стелі, потрібно враховувати:

• матеріал, з якого виконано базове перекриття (дерев’яні балки чи бетонні плити);
• фінішну висоту приміщення після укладання підлоги;
• загальну стилістичну концепцію інтер’єру.

Виходячи з цих даних, наші майстри підберуть оптимальний варіант: класичне вирівнювання та фарбування, монтаж підвісних гіпсокартонних конструкцій або натяжних полотен, які дозволяють зручно сховати нову електропроводку та точкові світильники.

Оштукатурювання стін

Щоб отримати ідеально гладку поверхню без тріщин, на яку красиво ляже фарба або рівно приклеяться шпалери, необхідно приділити особливу увагу якісному штукатуренню стін по маяках. Підготовка поверхонь під фарбування є складнішим технологічним процесом, ніж під шпалери, адже фарба проявляє найменші вади. Нове штукатурка та шпаклювання стін є обов’язковим етапом капітального ремонту старого житла, де старі шари оздоблення зазвичай уже втратили свою міцність.

Укладання підлоги

Заключним етапом внутрішніх будівельних робіт є монтаж підлогового покриття. У багатьох старовинних будинках підлога укладалася на лаги без належної гідроізоляції та утеплення, а іноді й прямо на грунт. Це означає, що нашим майстрам доведеться виконати серйозний комплекс робіт: зробити виїмку грунту, засипати подушку з піску та керамзиту, укласти гідроізоляційну мембрану, армувати та залити нову міцну стяжку підлоги.

Вибір фінішного матеріалу залежить від призначення кімнати та ваших уподобань. Сучасний ринок пропонує якісний ламінату високих класів, паркетну дошку, ковролін та керамограніт. Обов’язково враховуйте специфіку приміщень: на кухні та у ванній кімнаті покриття має бути абсолютно вологостійким, а під плитку доцільно заздалегідь монтувати систему теплої підлоги.

Скільки коштує ремонт старого будинку?

Підсумкова вартість капітального ремонту та модернізації завжди розраховується індивідуально, оскільки всі об’єкти мають різний ступінь зносу конструкцій. Запросіть наших спеціалістів компанії Euromed-Bud на ваш об’єкт: вони ретельно вивчать усі видимі та приховані технічні нюанси будівлі, після чого менеджери складуть прозорий і детальний кошторис. Ми не вказуємо єдину фіксовану ціну «наосліп» не тому, що уникаємо конкретики, а тому, що обсяг інженерних втручань на різних об’єктах може відрізнятися в рази, і точний розрахунок можливий лише після замірів.

Скільки часу займає ремонт старого будинку?

Терміни реалізації проєкту безпосередньо залежать від масштабів капітальних робіт, обраного стилю інтер’єру та технологічних процесів висихання будівельних сумішей (наприклад, повне застигання бетонної стяжки). Щоб максимально прискорити ремонт старого будинку, ми завжди рекомендуємо звертатися до однієї комплексної будівельної компанії, а не шукати окремих майстрів на кожен етап. Це гарантує безперервність процесів, злагодженість дій і суворе дотримання термінів здачі об’єкта.

Чи варто робити ремонт старого будинку?

Однозначно відповісти на це глобальне питання можете тільки ви самі, ретельно зваживши технічні характеристики об’єкта та обсяг необхідних фінансових вкладень. Головні фактори, які впливають на фінальне рішення, включають:

• Аналіз ринку нерухомості та вартості землі. Якщо вартість ділянки з комунікаціями у бажаному районі є високою, а сам старий будинок має міцний фундамент та стіни, то ремонт буде набагато вигіднішим, ніж знесення та нове будівництво.
• Фінансові можливості. Будівництво з нуля вимагає великих одноразових капіталовкладень, тоді як ремонт старого будинку за наявності чіткого плану можна виконувати поетапно.
• Часові ліміти. Капітальний ремонт та модернізація готової коробки будинку зазвичай дозволяють відсвяткувати новосілля значно швидше, ніж повний цикл зведення нової будівлі.

Наша компанія Euromed-Bud пропонує професійні послуги як із будівництва нових будинків, так і з комплексного капітального ремонту та реконструкції старих об’єктів. Додатково ми забезпечуємо повний супровід у вирішенні всіх юридичних формальностей та отриманні необхідних дозволів, звільняючи вас від рутинної бюрократичної роботи. Завітайте до нашого офісу, і ми разом розробимо оптимальний план для створення будинку вашої мрії!